南充市房地产管理局权威解答热点问题
日前，南充市房地产管理局做客《1004南充综合广播》直播间，就群众关心的问题进行了详细解答。
主持人：现在为解决住房问题，针对中低收入群体、新就业无房职工和外来务工人员，可以申请公租房。请问公租房怎么申请？具体需要满足哪些条件？
答：公租房申请为属地申请，也就是除市本级行政企事业单位的在职职工外，申请人在哪个县级行政区划内工作就向哪个住房保障部门申请，市本级行政企事业单位在职职工向市房地产管理局申请。申请的条件和流程各县（市、区）有些小差异，但城镇户口、无房且低收入，这些条件全市均为必要。申请人也可以到当地的住保部门或当地政府网站查看申请公租房的具体条件及需要准备的相关资料。
主持人：需要办理无房证明吗？怎么办理?
答：一是未婚的，本人持身份证原件办理。二是已婚的，夫妻任意一人持双方身份证和结婚证原件办理；如果有小孩未满18岁的，还需要带上小孩户口本。三是本人不能亲自前来办理的，可以委托其他人办理。委托办理的，委托人要出具授权委托书，并注明委托办理事项；受托人带身份证原件、委托人身份证复印件、委托书方可办理。
主持人：申请之后怎么查询公租房的申请进度?
答：公租房申请一般有申请、初审、复审、审核，中间还夹着两次公示，房源充足的情况下，一般15天左右可完成整个申请流程。查询可到当地住保部门当面查询，或电话咨询当地的住保部门。
主持人：除了公租房政策之外，还有其他什么类似的政策可以解决低收入群体的住房困难吗？
答：目前，中省市针对城镇住房困难群体除公租房实物保障政策之外，还有保障性租赁住房和住房租赁补贴等政策。其中，保障性租赁住房对申请人不再有收入限制，即只要在本市无住房且稳定就业便可以提出申请，申请流程类似公租房。但保障性租赁住房的房屋租金较公租房更高，接近同地段市场租金的90%。住房租赁补贴包含公租房租赁补贴和保障性租赁住房租赁补贴两类，主要是对因没有闲置的公租房或保障性租赁住房配租的轮候群体发放的货币补贴。各县（市、区）根据本地财政情况确定的补贴标准各有差异。全市公租房补贴标准每平方米每月在7-12元之间；保障性租赁住房租赁补贴标准相较于公租房补贴要略低一点，全市平均标准每平方米每月大约9元。
主持人：住房是最大的民生，是安身立命之本。要想住得安逸，在买房这件事上就要少走弯路，谨防掉入各种各样的销售陷阱。如果房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》对外销售商品房是否合法？
答：《中华人民共和国城市房地产管理法》确立了国家商品房预售许可制度。《城市商品房预售管理办法》规定开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。所以，房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》对外销售行为是不合法的。
主持人：主管部门对此如何监管和查处？有什么需要提醒大家的？
答：我局加强房地产市场监管，加大对房地产市场的执法检查力度，除在各售楼场所醒目位置统一张贴《商品房买卖特别提示》和在《商品房买卖合同》中进行风险提示，告知购房人不要购买未取得商品房预售许可的房屋，提醒购房人不要在房企未取得预售许可前缴纳定金、诚意金等带预订款性质的费用等内容外，对发现的房地产开发企业违法违规行为，依法及时查处和信用惩戒，维护好市场良好交易秩序。
主持人：在签订购房合同之前，我们还需要知晓什么是套内建筑面积，什么是分摊的共有公用建筑面积。对此我们购房人应当怎样测算？
答：商品房屋建筑面积由套内建筑面积（包括套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积）和分摊的共有公用建筑面积两部分组成。分摊面积由栋内共有外墙、楼梯间（含公共走道）、轿顶等组成。房屋面积是根据《房产测量规范》及《四川省房产测绘实施细则》的规定，以栋为基本单元进行测算,分为预测面积和实测面积。
房屋预测面积是依据规划审批的方案图和经设计、审图公司签章的施工图，按相关规范计算出的面积；房屋实测面积是依据委托方提供的竣工图，测绘公司工作人员采集房屋现状数据（包括房屋外墙体厚度及墙体的抹灰层厚度等）进行测算的。
主持人：如果购买的商品房面积出现差异应怎样解决？
答：购买的商品房面积出现差异时，购房人与开发公司首先应根据“约定优先”的原则，按照商品房买卖合同中关于面积差异约定的合同条款处理。
如果双方在购房合同中没有约定面积差异的处理方式、或者约定不明确的，可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定协商解决：一是面积误差比绝对值在3%以内（含3%），不管房屋实测面积大于或者小于预测面积，均按照合同约定的价格据实结算，购房人请求解除合同的，不予支持。二是面积误差比绝对值超出3%，购房人请求解除合同、退还已付购房款及利息的，应予支持。如果购房人同意继续履行合同的，分两种情况，一种是房屋实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由购房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由开发公司承担，所有权归购房人；另一种是房屋实测面积小于预测面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由开发公司退还购房人，面积误差比超过3%部分的房价款由开发公司双倍退还购房人。
如果买卖双方对预售商品房面积差异无法协商解决的，可通过司法途径向当地人民法院提起诉讼来解决。
主持人：如果房子还没有竣工，是预售商品房，能不能再行转让？
答：根据《城市房地产管理法》有关规定，对于未竣工交付使用的预购商品房，属国家禁止转让交易的情形。所以，私下转让尚未竣工的预售商品房得不到法律保护，双方所签订的合同系无效合同，不仅无法申请办理不动产登记手续，且还要承担经济损失和法律风险。
主持人：什么时候交房？是我们在购买预售商品房后最关心的一个问题，如果开发商在《商品房买卖合同》约定的交房时间未交房，怎么办？可提出赔偿或退款吗？
答：这个属逾期交房问题，目前我局使用的是由省住建厅和原省工商局联合监制的《四川省商品房买卖合同》模板，其中有专门的条款详细规定了开发商逾期交房责任，若开发企业涉嫌逾期交房，买受人可根据条款内容要求开发企业赔偿相应违约损失。
主持人：购房人的哪些购房款项需要纳入监管账户进行监管？
答：定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款等全部购房款必须全部纳入房地产开发企业在房管局备案的预售资金监管账户进行监管。
主持人：购房人可通过哪些途径查询购房款是否纳入监管账户进行监管？
答：目前，我市商品房预售资金监管账户通过以下几种途径予以公布，购房人可进行查询。
一是扫描商品房预售许可证（一幢一证）上的二维码，查看该幢商品房预售资金监管银行名称、账户名称和账号；
二是《商品房买卖合同》第十一条载明了该套商品房的预售资金监管银行名称、账户名称和账号；
三是房地产开发项目售楼现场的财务室或收费处摆放有本项目“预售资金监管银行名称、账户名称和账号”字样的座牌；
四是可登录南充市房地产管理局官方网站或“南充房管”微信公众号查询；
五是购房人刷卡支付房款后，认真核对POS单上收款账户名称及账号是否与公示的该项目商品房预售资金监管账户名称及账号一致。
六是购房人首次将购房款存入监管账户后，系统将通过预留的手机号码推送短信，购房人可核对进账的金额、进账账户是否为监管账户。
主持人：有观众咨询，已经购买了商品房，但只是交了定金，现在不想要了，所交的定金能否退还？
答：根据《民法典》第587条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。即交纳定金的一方违约，无权要求返还定金；开发企业在接受定金后违约，应双倍返还定金；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。所以说，因购房人的原因导致买卖双方未能订立商品房买卖合同的，是无权要求开发企业返还购房定金的。
扫一扫在手机打开当前页
中国政府网
四川省政府网站
市（州）政府网站
市级部门网站（频道）
主办：南充市人民政府办公室 | 承办：南充市电子政务服务中心
网站标识码：5113000012
|
蜀ICP备05029665号-1
|
川公网安备51130202000205号
