维修资金使用操作实务之一：

如何编制维修资金使用方案？

按照维修资金使用政策规定，物业小区启动维修资金使用程序时，一般都由业主委员会、相关业主根据房屋共用部位、共用设施设备现状及业主的意见，自行编制或者委托物业服务企业等相关单位编制维修资金使用方案。

但在实际操作过程中，很多业主委员会、业主及物业服务企业并不知道如何编制，造成维修资金的使用效率低下，效果不佳，业主的满意度较低。那么如何又好又快地编制维修资金使用方案呢？

一般情况维修资金的使用方案应该包括：维修工程施工方案及实施时间、工程预算书、维修施工单位的选择方式、工程合同、工程验收及决算方式，维修资金的列支范围和分摊方式等。对于金额较小、维修内容单一的维修项目，除了维修工程预算书外，市房屋维修资金管理中心本着“业主决策、政府监督”的原则，为方便小区业主快捷、安全使用维修资金，提供了维修资金使用方案模板（登录网址：http: //www.ncwxzj.com下载）供业主参考。

维修资金使用方案的重点和难点是维修工程预算书的编制，这需要专业的第三方机构根据《2020年四川省建设工程计价定额》（简称20定额）和《南充工程招标造价信息》，结合当前南充市建筑市场人工及材料行情确定。第三方机构在编制维修工程预算书前，业主委员会、相关业主或物业公司需准备提供维修事项、维修内容和维修范围等相关情况或资料，这样编制的维修资金使用方案准确可靠、操作可行，既能确保符合维修资金使用政策，又能保证维修质量，还能避免竣工审价决算时与施工企业扯皮。

因此，业主委员会（社区）、相关业主要定期组织或要求物业服务企业对本物业小区的共用部位、共用设施设备现状进行检查，建立台账。具体流程及内容如下：

1.现场摸排。统计本物业小区外墙、屋顶、二次供水供电、电梯等共用部位、共用设施设备的类别、性质、面积等基本情况建立台账，明确日常管理责任人。对空调室外挂机、支架、雨篷、防盗窗等非既有建筑外的悬挂物体（件）进行登记，明确责任业主。小区道路及出入口是否有防坠设施设备以及相应措施。定期向相关业主发放调查表，掌握了解共用部位、共用设施设备的运行养护情况。

2.实地查勘。定期查明外墙类型（外墙是承重墙还是填充墙，整体板材还是成片砌筑），外墙材料、有无外保温层，空鼓及脱落区域范围等。查明玻璃幕墙、金属石材幕墙、干挂石材幕墙主要材料、安装连接方式，结构密封胶、建筑密封胶型号、龙骨有无变形等。核实屋顶、山墙、窗台、滴水线是否有渗漏、破损以及户数、面积等情况。检查外墙雨水管破损情况及管卡数量、位置及锈蚀情况。勘丈小区内的道路、排水管、排水沟等的垮塌的面积大小、主要材料等。

对上述情况进行分类，搞清楚哪些设施设备需要维修，哪些需要维护。需要维护的应根据物业服务合同督促物业服务企业及时维护，需要维修的根据轻重缓急提前制订年度维修计划。

3.制定计划。业主委员会（社区）、相关业主可自行或聘请（委托）专业机构（专业人士）、物业服务企业制订年度维修计划，相关设计单位和个人应充分调查、了解拟维修建筑的基本情况，进行必要的检验检测，确定需要维修的范围和方法，工程量较大、维修内容复杂的项目（100万元以上），应出具能指导施工的详细维修施工图。一般的维修项目应出具工程量清单和造价预算书。

需要注意的是：外墙脱落维修应与外墙防水维修同时进行。外墙面层材料宜与原建筑相同，如使用不同的面层材料，应兼顾整体性，其形式、用料、色泽应与周边环境相协调。

维修资金使用方案或年度计划编制好后，业主委员会（社区）、相关业主或受委托的物业服务企业可根据本物业小区实际情况，对非应急维修的项目，可以选择采用线上投票也可选择线下投票，或线上、线下同步进行，效力等同。线上投票可以通过小区业主微信群实现，也可关注南充市房屋维修资金公众微信号、实名注册并绑定自有房产，便可通过微信公众号对涉及的维修资金使用项目进行实名投票表决，票权及意见直接进入维修资金管理系统统计范畴。线下投票需提供纸质材料存档备案，为压实责任，要求维修资金使用申请人、业主委员会（没有业主委员会的由社区代行其职责）对征求意见表中业主所签意见的真实性做出承诺。

属于应急维修的项目，业主委员会（社区）、相关业主或受委托的物业服务企业可直接报请辖区街道（乡、镇人民政府）核实。

南充市房屋维修资金管理中心（办公地址：南充市顺庆区滨江北路三段4号楼8楼维修资金办事服务大厅，电话：0817—2666583），收到物业小区维修资金使用方案或年度计划后，非应急维修的项目3个工作日完成备案，应急维修的项目1个工作日完成备案。

只有这样把前期工作做扎实了，维修资金的使用也就简单、快捷、方便多了。（房维宣）