近日，市发展改革委、市房管局联合印发《关于进一步规范市辖三区住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费管理促进物业服务高质量发展的通知》（南发改收费规〔2026〕1号）。现就政策执行中广大市民关心关注的热点问题，以问答方式解读如下。

问：什么是住房前期物业服务？

答：住房前期物业服务是指业主、业主大会选聘物业服务人之前，由住宅物业的建设单位按照国家有关规定通过招投标等方式选聘的前期物业服务人提供的物业服务。

问：什么是保障性住房物业服务？

答：保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭提供的限定标准、限定价格或租金的住房，具有社会保障性质的特殊住房类型。针对保障性住房提供的物业服务称之为保障性住房物业服务，它侧重于“基础保障”，满足住户的基本生活需求。

问：为什么要调整收费政策？背景和理由是什么？

答：此次政策调整是贯彻落实有关法规政策的需要，是化解业主和物业服务人矛盾纠纷的需要，是促进物业服务行业持续健康发展的需要。

（一）贯彻落实国省市有关法规政策。近年来，省市陆续出台和修订物业服务有关法规政策。2021年省人大常委会修订《四川省物业管理条例》，明确前期物业服务、保障性住房物业服务收费标准由市（州）或者县（市、区）人民政府制定政府指导价并实行动态调整；2024年市人大常委会修订《南充市物业管理条例》，明确发展改革部门负责制定和调整涉及实行政府指导价的物业服务收费标准；2024年省政府办公厅印发《四川省城市建筑垃圾管理办法》，明确建筑垃圾（含装修垃圾）运输费和处置费由产生者与运输单位、处置单位协商确定；2025年省政府印发《关于取消普通住宅和非普通住宅标准有关事项的通知》，明确全省统一取消普通住宅和非普通住宅标准。我市原来执行的物业服务收费政策是市发展改革委、市房管局2012年印发的《关于进一步规范市辖三区住房物业服务收费管理的通知》（南发改收费〔2012〕532号），该文件制定距今已10余年，相关内容与现行法律法规、政策规定不相适应，一是明确前期物业服务终止后的物业服务收费由业主与物业服务人参照政府指导价标准协商确定（现已实行市场调节价），二是明确其余县（市）物业服务收费参照执行（应由其余县市人民政府按定价权限进行管理），三是制定了现已不属于实行政府指导价的营业用房、写字楼物业服务收费标准，四是制定了现已实行市场调节价的装修垃圾清运费、装修管理服务费收费标准，五是仅制定了多层、高层普通住房收费标准（未制定原实行市场调节价的非普通住宅物业服务收费标准），必须进行动态调整。

（二）促进物业服务质价相符。近年来，市辖三区新交房的部分小区前期物业服务收费偏高，车位物业服务收费不规范，物业服务水平低于业主预期。物业服务相关矛盾纠纷引发的信访舆情和司法诉讼量居高不下。调整物业服务收费政策，有利于进一步促进物业服务质价相符。

（三）促进行业高质量发展。现行收费政策不能完全满足“好房子”需求，为助力我市建设“好房子”、提供“好服务”，通过调整物业服务收费政策，新增超过一级服务单独申报定价政策，为促进物业服务行业高质量发展提供政策支持。

问：此次政策调整的具体时间和实施范围是？

答：本次政策调整自2026年3月1日起执行。适用于市辖三区，即顺庆区、高坪区、嘉陵区住房前期物业服务和保障性住房物业服务（含车位物业服务）收费。

问：此次政策调整经历了哪些程序？收费标准制定主要考虑了哪些因素？

答：市发展改革委、市房管局按照相关法律法规和政策规定，履行价格调查、成本调查、拟定方案、走访座谈、价格听证、网络和书面公开征求意见、专家论证、风险评估、宏观政策取向一致性评估、公平竞争审查、合法性审查、集体决策等程序。按照动态调整、比价参考、分级定价的原则，在成本调查结论基础上，综合考虑我市经济社会发展水平、群众承受能力、物业服务人合理利润等因素，参考省内其他城市价格水平，立足当前并考虑未来发展，调整市辖三区住房前期物业服务和保障性住房物业服务（含车位物业服务）收费标准，并明确具体执行要求。

问：此次政策调整的主要内容有哪些？

答：与南发改收费〔2012〕532号文件相比，本次政策调整主要有以下内容。

一是调整收费分类方式和定价服务等级。结合近年来住房业态的变化，参照省内外多数城市物业服务收费政策分类方式，将按多层、高层分类收费调整为按有电梯、无电梯分类收费。结合市辖三区前期物业小区服务等级实际，将按4个服务等级定价调整为按3个服务等级定价。同时，新增超过一级服务定价政策，明确超过一级服务等级的单独申请核定服务内容和收费标准。

二是调整住房前期物业服务收费标准。调整住房前期物业各服务等级最低最高限价。主要调整有电梯住房收费标准，有电梯住房一级服务最高限价由2.75元/㎡·月调整至1.96元/㎡·月，二级服务最高限价由1.98元/㎡·月调整至1.61元/㎡·月，三级服务最高限价由1.43元/㎡·月调整至1.27元/㎡·月。无电梯住房收费标准按原收费政策中多层住房收费标准执行，仅二级和三级最高限价均下调0.01元/㎡·月，避免相邻等级价格重叠。

三是明确原非普通住房前期物业服务收费标准。《四川省定价目录（2021年版）》中定价内容为“住房前期物业服务收费标准”，2025年4月省政府已取消普通住房和非普通住房标准，原实行市场调节价的非普通住房前期物业服务收费应纳入本次政策调整范围。参考其他省市政策表述，明确带室外庭院、独立成栋的商品住房和联排商品住房（俗称“别墅”）物业服务收费标准为：按约定的服务等级有电梯住房收费标准上浮不超过50%执行。

四是调整保障性住房物业服务收费标准。鉴于保障性住房住户多数为中低收入住房困难家庭，为保障该群体基本物业服务需求，调整保障性住房物业服务收费标准为：按不超过住房前期物业三级服务最高限价执行，下浮不限。

五是制定住房前期和保障性住房自有产权车位物业服务收费标准。为进一步规范物业服务人收费行为，参照泸州、资阳、广安等城市，制定住房前期和保障性住房自有产权车位物业服务收费标准为：按车位个数计收，收费标准为不超过50元/车位·月，子母车位不超过70元/车位·月。

六是不再制定和明确的内容。根据《四川省物业管理条例》《四川省定价目录（2021年版）》《四川省人民政府办公厅关于印发〈四川省城市建筑垃圾管理办法〉的通知》（川办规〔2024〕4号）等相关政策规定，一是装修管理服务费、装修垃圾清运费、营业用房和写字楼物业费收费标准实行市场调节价，不再制定政府指导价。二是前期物业服务终止后的物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务人依法协商确定，不再明确要求参照政府指导价标准执行。三是其余县（市）物业服务收费由县（市）人民政府按定价权限进行管理，不再明确要求参照市级政策执行。

问：为什么是制定最低最高限价，而不是直接制定一个固定价？

答：根据《四川省物业管理条例》《物业服务收费管理办法》规定，住房前期物业服务和保障性住房物业服务实行政府指导价管理，而非政府定价管理。各小区因建设规模、配套设施设备、人员配置、服务内容、服务要求等存在差异，服务成本不完全相同，按政府指导价管理，制定最低最高限价更加合理。

问：由业主支付的住房前期物业服务费，为什么由建设单位确定具体收费标准？

答：根据《四川省物业管理条例》及《建设部关于印发前期物业管理招标投标管理暂行办法的通知》（建住房〔2003〕130号）的规定，住宅物业的建设单位，应当在房屋销售前选聘前期物业服务人，依法确定前期物业服务具体收费标准，制定临时管理规约和前期物业服务合同（包括物业服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法等条款），并向房管部门备案。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

问：如何申请核定超过一级的住房前期物业服务收费标准？

答：针对新建住房：符合“好房子”规划设计标准的新项目，由建设单位制定超过一级物业服务方案，鼓励优先使用酬金制管理模式，明确具体的服务内容、服务标准等事项，向市房管部门申请核准服务内容，持市房管局核准意见，向市发展改革委申请核定收费标准，作为该住房前期物业服务公开招标的最高限价。

针对既有住房：近5年未发生安全责任事件、业主满意度高于85%、信访投诉率每年低于1/500户、物业服务人信用等级在AA级以上的省优品牌项目或获得过市级以上物业主管部门表彰的项目，可由前期物业服务人制定超过一级物业服务方案，明确具体的服务内容、服务标准等事项，进行三方评估，召开业主大会表决通过，报项目所在地的街道办事处审查同意后，向市房管局申请核准服务内容，持市房管局核准意见向市发展改革委申请核定收费标准。

问：此次政策调整前，已经签订前期物业服务合同的既有住宅小区如何执行新规？

答：本次政策调整前，已签订《前期物业服务合同》但未成立业主大会（业委会），且收费标准高于新规政府指导价的住宅小区，物业服务人应当按新规政府指导价标准进行调整，并按程序报送属地街道办事处、房管部门。

本次政策调整前，已签订《前期物业服务合同》但未成立业主大会（业委会），且收费标准在新规政府指导价范围内或低于新规政府指导价的住宅小区，仍按原合同约定的收费标准执行。

问：对于收费标准高于新规政府指导价的住宅小区，业主预缴费用如何处理？

答：针对部分物业服务人预收费用，由业主与物业服务人协商确定具体退费方式。经业主同意，可将多收费用抵扣后续物业服务费。具体金额以2026年3月1日为界分段计算，2026年3月1日前的物业费按原收费标准计收，2026年3月1日起的物业费按新收费标准计收。物业服务人主动在2026年3月1日前调整收费标准的，具体金额以约定的新收费标准执行时间为界分段计收。

问：此次政策调整为什么没有制定其他住房以及商铺、营业用房、写字楼的物业服务收费标准？

答：《四川省定价目录（2021年版）》规定：辖区内保障性住房物业服务和住房前期物业服务收费标准授权市、县人民政府定价，由本级政府价格主管部门或明确的行业主管部门承担具体工作。对未列入定价目录的商品和服务价格一律放开，不得擅自增加定价项目、扩大定价范围和越权定价。因此，非前期住房、老旧小区、房改房、商铺、营业用房、写字楼等物业服务收费标准不属于政府定价范围，实行市场调节价。

问：业主自愿选择或委托物业服务人提供物业服务以外的服务项目如何收费？

答：增值服务、特约服务等物业服务合同约定以外的其他服务，由物业服务人在物业管理区域内的显著位置及收费场所公示服务项目及收费标准，经业主自愿选择，协商确定。

问：此次政策调整对物业服务人和业主分别提出了哪些执行要求？

答：对物业服务人：一是严格执行政府指导价。住房前期物业服务和保障性住房物业服务具体收费标准，不得超过物业服务合同约定的服务等级对应的政府指导价标准。二是严禁超范围收费。物业服务人不得向业主收取公示收费项目以外的费用；代专业经营单位收取相关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用；接受业主的委托提供物业服务合同约定以外的增值、特约服务的，服务收费由双方约定；装修期间，不得收取出入证工本费、电梯使用费、装修保证金（押金、履约保证金）等其他费用；物业服务人不得采取停止供水、供电、供气等损害业主或物业使用人合法权益的方式催交物业服务费。三是落实收费公示制度。建设单位或物业服务人应当在房屋销售场所或物业服务区域内的显著位置及收费地点公示物业服务人名称、服务等级、服务内容及标准、所有收费项目及收费标准、收费依据、监督举报电话等信息，保障物业买受人、使用人知情权，接受业主及相关部门监督。

对业主：应当按物业服务合同约定交纳物业服务费。

问：如果遇到物业违规收费如何举报？相关部门分别履行什么职责？

答：遇到物业违规收费，业主可以依法依规向市场监管、房管等部门反映投诉，由相关部门按职责调查处理。

市房管局：主要负责强化对物业服务人服务质量监管考核，实行守信联合激励和失信联合惩戒机制。

市市场监管局：主要负责对拒不执行政府指导价、违规设立收费项目、未按规定明码标价等价格违法行为进行查处。

市发展改革委：主要负责牵头制定和调整住房前期物业服务和保障性住房物业服务收费政策。

问：为什么没有制定空置房减免政策？

答：物业服务是对物业小区公共区域、公共部位、共有设施的集体性服务，包含日常的公共秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、设备维护等内容，服务对象是整个小区，而非单个住户。无论业主入住与否，小区交付使用后相应的服务都在持续开展，也会产生相应的人员工资、设备维修、能耗等支出。

2023年8月9日，中国人大网发布的《对地方物业管理条例有关移交专业经营设施设备所有权等规定的审查研究案例》中，针对“业主未实际入住使用的物业服务费交纳问题”，全国人大法制工作委员会审查认为，《民法典》第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据《民法典》规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，看物业服务合同中是否有约定。未约定的，应当适用《民法典》的规定。个别地方物业管理条例规定业主未实际入住按一定比例交纳物业费，缺乏上位法依据，实践中也难以核实，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。

根据全国人大法制工作委员会审查意见，结合《四川省物业管理条例》《南充市物业管理条例》均未制定空置房减免规定的实际，我市目前无上位法依据制定空置房减免政策。