《南充市商品房预售资金监督管理办法》

政策解读

一、起草背景

按照市委、市政府的相关要求，为进一步规范我市商品房预售资金监督管理，维护当事人合法权益，加快构建房地产发展新模式，建设“好房子”，促进房地产市场平稳健康发展，结合本市实际情况，市房管局会同市公安局、市中级人民法院、人行南充市分行、南充金融监管分局共同制定了《南充市商品房预售资金监督管理办法》（以下简称《办法》）。

二、起草依据

以《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《四川省住房和城乡建设厅、中国人民银行成都分行、中国银保监会四川监管局关于进一步优化商品房预售资金监管制度的通知》（川建房函〔2023〕1733号）、《南充市“好房子”建设实施方案》为主要起草依据，并充分结合国内各地预售资金监管政策及管理实践，经多次调研讨论、多方征求意见，最终形成此《办法》。

三、主要内容

《办法》全文共6章26条，主要为以下几个方面：

（一）明确适用范围。《办法》规定，南充市辖三区内的商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理，适用本办法。

（二）明确监管范围。购房人向开发企业缴交的所有购房款均属于监管范围。

项目涉及开发贷款、“白名单”融资贷款、在建工程抵押贷款等项目有关贷款资金的，与预售资金实行联动监管，用于项目建设。

开发企业将预售项目向银行以外的单位、个人以抵押等方式进行融资的，参照项目资金联动监管要求执行。

（三）明确监管期限。商品房预售资金监管期限，自项目取得首个《商品房预售许可证》开始，至项目完成商品房房源核验、房屋所有权首次登记时止。若商品房预售资金三方监管协议另有约定的，按约定执行。

（四）确定监管银行。房管部门会同南充金融监管分局通过公开招标确定能够承接预售资金监管业务的商业银行为预售资金监管银行。中标的商业银行，在房管部门门户网站和有关报刊予以公示。

涉及开发贷款的项目，开发贷款主办银行在监管银行名录库中的，原则上作为监管银行；开发贷款主办银行未在监管银行名录库中的，由开发企业在监管银行名录库中选择监管银行。

（五）设立监管账户。每个开发项目原则上在监管银行名录库中选择1－2家银行作为项目监管银行，可开设1－3个预售资金监管账户，其中地下车库（车位）单独开设独立核算的监管账户。

监管账户不得作为保证金账户，不得办理质押、税金代扣和开设查询以外的网上银行业务等。同时，开发企业与监管银行和房管部门共同签订商品房预售资金三方监管协议，监管协议文本由房管部门牵头制定。

（六）规范资金缴存。购房款应通过专用pos机或以银行转账等合法方式直接存入监管账户。任何企业、单位及个人不得转存、截留或以其他任何形式违规收取购房款。涉及按揭贷款（含公积金贷款）的，贷款银行应当将贷款资金在审批放款后30个工作日内全部直接发放至对应的监管账户。

（七）核定监管标准。预售资金监管标准按照6层（含6层）以下、6层以上和精装修3个标准进行核定，由房管部门根据房地产市场行情、建设成本等，实行动态调整并对外公布。

（八）核定监管额度。商品房预售监管资金分为监管额度内的资金和监管额度外的资金。监管额度内的资金按照商品房规划建筑面积与预售资金监管标准的乘积核定。监管额度外的资金是指监管账户内超出监管额度的资金。同时，开发企业的监管额度可根据其信用等级进行差异化调整。

（九）预售资金的使用。1.监管账户中的监管额度内资金按照工程建设进度和监管比例进行拨付使用。2.超出监管额度的资金，在保障本项目工程进度和按期竣工交付的前提下，开发企业可向房管部门提出使用申请，经审核同意，可优先用于偿还开发项目的融资款项、项目运营、税费、前期投入、市辖区内购地或直接划入市辖区该企业其他未竣工项目监管账户中用于项目建设。

（十）资金的应急使用。监管项目因重大经营性风险、不可抗力影响，可能引发重大信访矛盾纠纷或项目停工的，为化解风险，推动项目建设，经房管部门核实同意，开发企业可申请监管资金应急用于项目有关建设，同时提高相应的预售资金监管额度。

（十一）明确相关责任。对开发企业、商业银行、相关主体、购房人、相关人员等明确了相关责任。