南充市商品房预售资金监管办法

政策解读

一、制定目的

为进一步贯彻落实国家、省房地产市场监管的部署要求，促进我市房地产市场平稳健康发展，有力保障商品房工程建设，维护交易双方的合法权益，根据国家、省有关规定，结合南充实际，我局与中国人民银行南充中心支行、中国银行保险监督管理委员会南充监管分局共同研究起草了《南充市商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》），经广泛征求社会各界意见并修改完善后，印发了本《办法》。

二、制定依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》“第四十四条 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。

《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）“第十一条 开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。

《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）对监管银行、监管账户、监管额度、保障资金专款专用、资金拨付等方面提出了明确要求。

《四川省住房和城乡建设厅、中国人民银行成都分行、中国银保监会四川监管局关于转发〈住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见〉的通知》（川建房函〔2022〕591号）明确各地住房城乡建设主管部门要会同人民银行分支机构、银保监部门，对本地已出台的商品房预售资金监管办法进一步修改完善，制定商品房预售资金监管实施细则和三方监管协议文本等，确保商品房预售资金监管制度落实到位。

《中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知（银保监办发〔2022〕104号）“一、允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务”。

三、适用范围

    市辖区范围内商品房预售资金的缴存、使用和监督管理，适用本《办法》。

四、预售资金的定义

    《办法》所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包括预售定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等一切购房款项。

五、监管部门

    由市房地产管理局统筹、协调和指导，会同中国人民银行南充中心支行、中国银行保险监督管理委员会南充监管分局

按照职能分工，共同做好商品房预售资金监管工作。

六、主要内容

《办法》全文共有九个章节、三十一条内容，主要内容为以下几个方面：

（一）明确监管范围。明确市辖区经批准预售的商品房建设项目预售资金全部列入监管范围。购房人按照合同约定支付的全部购房款（含定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款等）。

（二）监管银行的选定。由市房管部门会同人民银行、银保监部门通过公开招投标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。中标的商业银行，在市人民政府网站市房地产管理局频道（以下简称房管部门网站）公示。房地产开发企业（以下简称开发企业）申请办理《商品房预售许可证》前，以《建设工程规划许可证》对应的商品房项目为单位，在房管部门公示的中标商业银行名录中，选择1至2家作为商品房预售资金监管银行（以下简称监管银行）。

（三）监管账户的开设。开发企业按照一次预售许可申请对应一个账户的原则开设预售资金监管账户（以下简称监管账户）。一个商品房项目可开设1至3个监管账户，地下车库（车位）应单独开设独立核算的监管账户。

监管账户应在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并在商品房销售现场显著位置以及房管部门网站公示。

监管账户不得开设网银和自动转账业务。

监管账户的设立、变更、注销应向房管部门提出申请，经同意后方可办理。

（四）监管协议的签订。开发企业应当与房管部门和监管银行签订预售资金三方监管协议（以下简称监管协议），监管协议主要内容在预售方案中予以明确，并在《商品房买卖合同》中体现。监管协议包括商品房监管项目基本情况、监管账户、监管额度、预售资金收存及支取、权利义务、违约责任、争议解决方式等内容，监管协议文本由房管部门牵头制定。

（五）监管资金的分类。商品房预售监管资金分为监管额度内资金和监管额度外资金。监管额度内的资金是指监管账户中确保项目预售建筑面积竣工交付所需的资金额度，由房管部门根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额、项目交付使用条件、市场行情等因素确定。监管额度外的资金是指监管账户内超出监管额度的资金，可由开发企业提取使用。

（六）规范资金缴存。购房款应通过专用pos机或以银行转账等合法方式由购房人同名银行账户直接存入监管账户。购房人申请按揭贷款的，贷款银行应将监管银行、监管账户、贷款资金全部直接存入对应的监管账户等相应条款写入贷款合同，任何企业、单位及个人不得转存、截留或以其他任何形式违规收取购房款。

（七）规范资金拨付。监管项目符合《办法》拨付条件，经市房管部门核准，由监管银行及时拨付。其中监管额度内资金拨付分为以下节点：取得商品房预售许可为首次拨付节点，之后按主体结构工程每三层楼为一个节点；主体工程砌体和外墙；门窗、电梯工程；水、电、气工程；消防、景观绿化工程；取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》或《四川省建设工程竣工验收备案证》；完成房屋房源核验和房屋所有权首次登记。

（八）预售资金监管的解除。预售商品房项目完成房屋所有权首次登记后，开发企业可向市房管部门申请解除预

售资金监管。

（九）明确相关责任。对房地产开发企业、施工单位、监管单位、购房人、相关部门及银行工作人员等提出了具体要求。

七、制定程序

    为维护购房群众的合法权益，防范市场风险，我局借鉴其他城市经验和做法，结合我市实际，会同中国人民银行南

充中心支行、中国银行保险监督管理委员会南充监管分局印发了《南充市商品房预售资金监管办法》，进一步加强我市商品房预售资金监管力度，以保障购房人所购预售商品房顺利建设、按期交付。

八、实施时间

    《办法》自2023年7月1日起正式实施，有效期5年。