《南充市城市住房租赁资金监管暂行办法》（以下简称《办法》）自2022年8月1日施行，现作如下政策解读：

一、制定背景

近年来，有城市个别住房租赁企业接连爆雷，给房东、承租人、社会造成严重影响。部分住房租赁企业采取“长租短付”“高收低租”等模式，利用租金支付期限错配建立资金池，控制房源、哄抬租金，有的住房租赁企业管理不当造成企业资金链断裂，有的住房租赁企业甚至利用承租人信用套取信贷资金，变相开展金融业务，严重损害了住房租赁当事人合法权益。为加强我市住房租赁企业监管，促进住房租赁市场持续健康发展，我局联合中国人民银行南充市中心支行、中国银保监会南充监管分局共同印发了本办法。

二、制定依据

（一）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）第三条开展住房租赁资金监管规定“……城市住房和城乡建设部门要会同当地金融监管部门建立住房租赁资金监管制度，强化日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位……”

（二）《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）第七条落实城市政府主体责任规定“……住房和城乡建设部门要加快完善住房租赁合同示范文本，建立健全住房租赁管理服务平台，通过平台实施穿透式监管，会同金融监管部门对住房租赁企业变相从事金融业务等违法违规行为加大查处力度……金融监管部门要指导金融机构加强住房租赁消费贷款管理……”

（三）《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）第九条加强租赁企业监管规定“住房和城乡建设等部门加强对采取‘高进低出’（支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金）、‘长收短付’（收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期）经营模式的住房租赁企业的监管，指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。”

三、主要内容

本办法共5章，26条。

(一)第一章总则，共4条，主要是《办法》制定的依据和《办法》监管的市场主体范围及业务范围。

一是明确了监管的市场主体范围。在我市依法成立的通过受托经营、转租经营等将非自有住房出租的住房租赁企业，其住房租赁资金的监督管理适用本办法。

二是明确了纳入监管的住房租赁资金范围。住房租赁企业单次收取承租人超过3个月的租金或单次收取承租人押金超过1个月租金标准的，其租金、押金、包括利用“租金贷”等方式获得的资金须纳入监管。单次收取未超过3个月的租金或单次收取押金未超过1个月租金标准的，租金、押金不强制纳入监管，但可以自愿在房屋租赁合同中约定将租金、押金纳入监管，自愿约定的参照《办法》执行。

三是明确了相关部门的监管职责。南充市房地产管理局、人民银行南充市中心支行、中国银保监会南充监管分局，以及市房管局顺庆办事处、高坪办事处、嘉陵办事处、各县（市）房屋租赁主管部门（以下简称监管部门）根据办法规定对住房租赁资金监管工作实施监督管理。

（二）第二章监管账户，共5条，主要规范住房租赁企业住房租赁资金监管账户的设立。

一是《办法》规定住房租赁企业应与已对接南充市房屋租赁管理服务平台（以下简称市租赁平台）的监管银行中选择一家设立一个住房租赁资金监管账户（以下简称监管账户），该监管账户仅用于监管住房租赁资金。

二是住房租赁企业监管账户信息应在市租赁平台公示，并在租赁企业经营场所明显位置、住房租赁合同及通过自主或第三方平台发布的房源信息中予以明示。一方面便于承租人支付租赁资金到监管账户，另一方面便于承租人和监管部门及社会各界对住房租赁企业的监管。

三是本办法印发之前已在我市成立的住房租赁企业应在本办法施行之日（2022年8月1日）起1个月内（2022年8月31日之前）开设监管账户并向市租赁平台申报开业报告。

（三）第三章资金监管，共11条，主要明确了住房租赁资金监管的过程规范，规范监管银行及住房租赁当事人在资金监管过程中的行为。

一是签订监管协议。住房租赁企业应与监管银行、房屋租赁监管部门签订监管协议，住房租赁企业在监管银行设立1个住房租赁资金监管账户，并授权监管银行将账户相关信息推送至市租赁平台。

二是住房租赁资金监管存入。承租人单次支付超过3个月租金或单次支付押金超过1个月租金标准的，由承租人自己按照房屋租赁合同约定的支付周期和金额将租金、押金存入住房租赁资金监管账户，住房租赁企业不得直接或间接代收代付代管住房租赁资金。

承租人单次支付租金周期在3个月以内（含3个月）或支付押金未超过1个月（含1个月）租金标准，住房租赁企业和承租人约定将租金或押金存入监管账户监管的，按本办法规定执行。

三是住房租赁资金监管拨付。被监管的租金按住房租赁合同的约定由监管银行根据市租赁平台推送的拨付指令信息逐月自动拨付给住房租赁企业，根据市租赁平台系统的设置，首次拨付时间通常是住房租赁资金存入后的次月10日（例如：承租人存入监管银行住房租赁资金的时间是2022年8月9日，监管银行首次拨付给住房租赁企业的时间是2022年9月10日，以此类推）。

监管的住房租赁资金在监管账户期间产生的利息按照人民银行同期利率计息并随资金流向一并划转。

四是住房租赁资金监管解除。当房屋租赁合同到期后，如房屋所有权人、承租人、住房租赁企业对资金拨付无异议的，该合同关联住房租赁资金自动解除监管；如房屋所有权人、承租人、住房租赁企业对住房租赁资金拨付有关事项有异议的，均可通过市租赁平台提交异议处理申请，监管银行对押金进行冻结。经各方协商解除异议的，可书面向租赁房屋所在地房屋租赁监管部门申请，解除该租赁合同关联的住房租赁资金的监管。

租赁各方协商一致提前终止租赁合同的，可书面向租赁房屋所在地房屋租赁监管部门申请解除该租赁合同关联的住房租赁资金的监管。

依据人民法院或仲裁机构生效的法律文书导致租赁关系终止的，当事人应将生效法律文书上传至市租赁平台，经房屋租赁监管部门批准后，根据生效法律文书的内容，通过市租赁平台向监管银行发送指令信息划拨监管资金。监管资金划拨完毕清零后，监管银行解除对该租赁合同关联的租赁资金的监管。

（四）第四章相关责任，共5条，明确了监管活动中住房租赁企业、承租人、监管银行应履行的义务和职责，及违反相关法律法规应承担的经济、法律责任。

（五）第五章附则，共1条，规定《办法》自2022年8月1日开始施行，施行期限为2年。