《南充市物业管理条例》的主要内容

物业管理涉及千家万户，与人民群众生产生活密切相关。为进一步规范我市物业管理工作，提高全市物业管理水平，我市制定出台了《南充市物业管理条例》（以下简称《条例》），已于3月1日正式施行。为便于广大读者学习了解《条例》条文主要内容，采取问答的形式，将《条例》的主要内容整理为33个问题，分期进行刊登宣传。

1、物业、物业管理的含义是如何规定的？

答：物业，是指各类房屋及其附属的设施设备和相关场地。物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2、物业管理是否纳入辖区政府的发展规划范围？

答：《条例》第四条明确市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，建立物业管理和监督管理综合协调机制，有序引导业主自主自治，促进物业管理健康发展；第二款市人民政府应当建立统一的物业管理信息共享平台，为业主大会召开会议、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。

3、街道（乡、镇人民政府）有哪些职责？

答：《条例》第六条 街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解物业管理纠纷，并配合住房和城乡建设部门对物业管理活动进行监督管理。

居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

业主大会、业主委员会、物业服务企业应当积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

4、物业管理联席会议制度是如何规定的？

答：《条例》第七条 街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，住房和城乡建设部门、居（村）民委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，及时协调解决业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接等物业管理中的问题。

5、业主和物业使用人应当遵守哪些规则？

答：《条例》第十一条 业主和物业使用人，应当遵守法律、法规、管理规约、业主大会决定以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度，共同营造安全舒适、文明和谐、诚信友善的社区环境，不得损害公共利益和他人合法权益。

6、首次业主大会召开的条件是如何规定的？

答：《条例》第十二条第一款规定符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。第二款街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到申请书之日起十五日内会同物业管理区域所在地县（市、区）住房和城乡建设部门组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。第十三条第一款规定业主大会筹备组由住房和城乡建设部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

7、业主大会筹备组工作经费是如何规定的？

答；第十四条规定业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费标准由物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。建设单位应当在物业承接查验前向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）交纳业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户由街道办事处（乡、镇人民政府）负责设立。首次业主大会会议召开后，经费使用情况由街道办事处（乡、镇人民政府）公示。

8、业主大会筹备组何时解散？

答：筹备期间没有如期召开业主大会进行了明确的规定。第十五条明确业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的，应当自期满之日起七日内公示并说明理由，业主大会筹备组自公示之日起自行解散。业主大会筹备组解散后，由街道办事处（乡、镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开首次业主大会会议。

9、业主大会的职责是如何规定的？

答：《条例》第十六条规定（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举或者罢免业主委员会委员、选举业主委员会候补委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要全体业主公摊费用的收取标准；（四）选聘、续聘和解聘物业服务企业；（五）制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业管理、使用、经营等方面的规定和程序；（六）监督业主委员会工作，审议业主委员会工作报告；（七）筹集和使用住宅专项维修资金，并监督实施；（八）依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途；（九）确定业主委员会委员的工作补贴及其标准；（十）法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。

10、业主大会议事规则应当明确的事项有哪些？

答：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议题公示、表决程序、公示方式和业主委员会的届期、组成、成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主代表的推选、监事或者监事会的设立、执行秘书或财务人员的聘请、住宅专项维修资金使用的具体情形等事项。

11、业主大会会议分为哪两种？

答：业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人以及业主委员会具有约束力。

12、怎样召开业主大会会议？

答：《条例》第十九条规定业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。

采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书和受委托人身份证明，委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。业主推选业主代表参加业主大会会议的，可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。

13、业主大会表决方式是如何规定的？

答：业主大会会议表决采用记名投票方式进行，可以采取现场投票或者采用电子信息技术投票，投票应当具备真实性、可追溯性。街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会应当对业主大会会议表决和业主委员会主任、副主任选举过程进行监督。

14、首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人的情形有哪些？

答：《条例》第二十二条规定有下列情形之一的，首次业主大会筹备组不得提名为业主委员会委员候选人：（一）不具有完全民事行为能力的;（二）未按照约定交纳物业服务费及其他相关费用的;（三）未按照规定交存住宅专项维修资金的;（四）违法搭建建（构）筑物、损坏房屋承重结构、破坏房屋外形或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业的;（五）有不良信用记录的;（六）非法占用公共区域或者共用设施设备的；（七）接受减免物业服务费及相关费用获取不当利益，收受或者索取建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主的财物的;（八）本人及其近亲属在本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业、机构中任职或者有利益关系的。

业主大会可以依法规定不得担任业主委员会委员的情形。

15、业主委员会的职责有哪些？

答：《条例》第二十五条规定业主委员会的职责是：（一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益；（二）召集业主大会会议，向业主大会报告工作；（三）与业主大会选（续）聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）听取业主、物业使用人的意见和建议，督促业主、物业使用人遵守管理规约，监督管理规约的实施；（五）根据业主大会的决定，制定共有物业、业主共有资金使用与管理办法；（六）承担组织和监督住宅专项维修资金筹集和使用的具体工作；（七）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案；（八）调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）接受街道办事处（乡、镇人民政府）和居（村）民委员会对物业管理的指导和监督；（十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

16、哪些情形业主委员会委员资格在任期内自动终止？

答：《条例》第二十七条规定业主委员会委员、候补委员有下列情形之一的，其职务自行终止，由业主委员会公示，并向业主大会报告：（一）因物业转让等原因不再是本物业管理区域的业主的；（二）因健康等原因丧失履行职责能力的；（三）因犯罪被判处刑罚的；（四）存在本条例第二十六条所列禁止行为且受到县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）批评教育、责令限期改正，逾期不改正的；（五）连续六个月缺席业主委员会会议或者不履行业主委员会委员职责的；（六）业主大会议事规则约定的其他情形。

17、业主委员会委员、候补委员在任期内禁止行为有哪些行为？

答：主委员会委员、候补委员的禁止行为有8项：（一）阻挠、抗拒业主大会行使职责；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（三）违反业主大会议事规则、印章管理制度或者未经业主大会授权擅自使用业主大会、业主委员会印章；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）擅自动用住宅专项维修资金；（六）超越业主大会赋予的职责；（七）侵占业主共有财产或者侵害业主合法权益；（八）违反法律、法规的其他行为。

18、业主委员会委员任期届满时应该如何换届？

答：业主委员会任期届满九十日前，业主委员会应当书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡、镇人民政府）应当指导、协助召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主委员会逾期未能换届改选、业主委员会不履行职责或者无法正常开展工作达六个月以上，由街道办事处（乡、镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

19、对物业服务项目负责人有哪些要求？

答：物业服务实行项目负责人制度。物业服务企业应当按照物业服务合同约定，指派项目负责人负责物业服务项目的运营和管理。除物业服务合同另有约定外，项目负责人只能在一个物业服务项目任职；物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主委员会并予以公示。

20、物业服务企业应当公示的物业服务信息有哪些？

答：物业服务企业应当公示并及时更新的信息包括：（一）物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控、人民防空等专项设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、应急处置方案等；（四）业主年度交纳物业服务费用，住宅专项维修资金使用情况，利用物业共用部位、共用设施设备所取得收益的收支情况；（五）房屋装饰装修及使用过程中应当注意的安全事项；（六）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处置情况；（七）其他应当公示的信息。第二款业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复。

21、物业服务事项包含哪些内容？

答：物业服务事项应当包含下列内容：（一）建筑物共有部位的维护和管理；（二）共用设施设备的日常运行、维护和管理；（三）公共绿化的养护和管理；（四）公共道路及场地的清扫保洁和公共环境卫生的维护；（五）安防监控、消防安全管理、安全巡查和防范等工作；（六）二十四小时门卫管理和车辆停放管理；（七）公共秩序维护和突发事件应急处置；（八）物业服务档案、物业档案和监控视频等档案资料的管理；（九）法律法规规定和物业服务合同约定的其他事项。

22、物业服务企业及其工作人员的禁止行为有哪些？

答：物业服务企业及其工作人员不得有下列行为：（一）擅自改变物业服务用房的用途；（二）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营；（三）除维修管道、线路等特殊情况外，擅自中断供水、供电、供气；（四）擅自设置收费项目，提高收费标准；（五）泄露业主、物业使用人的信息；（六）阻挠业主大会召开、业主委员会成立或者履行职责；（七）其他损害业主、物业使用人权益的行为。

23、物业服务企业的满意度测评和信用评价结果的运用是如何规定的？

答：《条例》第三十八条规定县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门应当会同街道办事处（乡、镇人民政府）定期开展物业服务企业服务质量满意度测评；建立物业服务企业及其项目负责人信用管理制度，健全物业服务评价体系，实行信用记分管理，对物业服务企业的基本情况、服务情况、投诉举报情况等事项进行动态管理。满意度测评结果和信用评价结果应当向社会公告。

满意度测评结果和信用评价结果可以作为建设单位和业主大会选聘物业服务企业、调整物业服务收费标准的参考。

24、对物业承接查验有哪些规定­

答：《条例》第四十一条规定建设单位不得将未经承接查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经承接查验或者查验不合格的物业，不得与建设单位恶意串通、弄虚作假，共同侵害业主利益。第四项鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动，向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

25、业主、物业使用人装饰装修及使用有哪些规定？

答：《条例》第四十六条规定业主、物业使用人装饰装修房屋，必须遵守房屋装饰装修和房屋安全使用的有关规定，并事先告知物业服务企业。物业服务企业应当书面告知业主、物业使用人房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，并进行现场巡查。

业主、物业使用人装饰装修房屋过程中产生的建筑垃圾，由业主、物业使用人负责清理。委托物业服务企业清理的，应当按照约定支付合理的清理费用。业主或者物业使用人因装饰装修过程不当，致使小区的共用设施设备、公共绿化、道路、景观损害和相邻业主合法权益受损，应当承担修复和赔偿责任。

26、物业服务收费的问题是怎么规定的？

答：《条例》第四十二条规定物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务合同应当对物业服务收费标准、物业服务等级、物业服务项目、内容与标准等事项予以约定。

27、怎样调整物业服务收费标准？

物业服务企业因物业服务成本变动超出正常市场风险范围提出调整物业服务收费标准的，应当与业主委员会平等协商，双方可以委托第三方机构对调价幅度的合理性进行评估。业主委员会同意提交业主大会决定的，应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料十五日后，召开业主大会会议，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，作出决定后签订变更协议。

28、物业管理区域的禁止行为有哪些？

答：物业管理区域内禁止下列行为：（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构等;（二）违法违规搭建建（构）筑物，开挖、扩建地下室等;（三）侵占、损坏楼道、公共绿地、共用屋顶等物业共用部位或者移装共用设施设备等;（四）擅自改变房屋、绿地使用性质和房屋外观等；（五）违反垃圾管理规定投放垃圾或者随意堆放、倾倒垃圾、杂物，以及高空抛物等;（六）违反法律、法规的规定饲养畜禽等动物；（七）擅自在建（构）筑物外立面悬挂、张贴、涂写、刻画等；（八）焚烧沥青、油毡、橡胶、塑料、皮革、垃圾以及其他产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质;（九）擅自建设、接驳给排水系统；（十）违反法律、法规的规定种植有毒有害植物，堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品；（十一）超过法律、法规的规定标准排放噪声或者产生振动，影响居民生活;（十二）违反法律、法规的规定饲养犬只；（十三）在规定区域外停放车辆；（十四）侵占、损坏电梯，占用或者堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，损坏或者擅自启（停）用消防设施设备等;（十五）擅自架设通信线缆、电线电缆等；（十六）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。

29、购买和承租规划设置的车位有哪些规定？

答：建设单位在依法取得房屋预售许可后，应当将车位、车库产权归属、配建数量、位置、租售方式、租售价格、停放服务收费标准在房屋销售现场公布并告知买受人；在取得车位、车库的权属登记后，及时公示产权证明文件。

按照规划设置的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后，还有多余规划车位、车库的，建设单位可以出租给本物业管理区域外的使用人。已建成的停车场，不得擅自停止使用或者改作他用。

30、业主共有资金的管理使用有哪些规定？

答：业主共有资金包括业主共有物业收益和其他合法收入，归全体业主所有。业主共有资金主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主共有资金不得存入私人账户，不得用于除银行储蓄之外的其他投资，不得借贷给他人或者为他人提供担保。

31、住宅专项维修资金的用途及管理原则是如何规定的？

答：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

住宅专项维修资金应当存入银行住宅专项维修资金专户，住宅专项维修资金的利息等增值收益归业主所有，定期按业主专有部分面积占建筑物总面积的比例转入住宅专项维修资金分户账滚存使用。

32、业主委员会委员、候补委员违法行为有哪些相应的处罚？

答：业主委员会委员、候补委员违反《条例》第二十六条规定，由县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）给予批评教育，责令限期改正；逾期不改正的，由县（市、区）人民政府城市管理行政主管部门处一千元以上一万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得。

33、业主大会、业主委员会违法违规行为的处罚是怎样规定的？

答：业主大会、业主委员会的决定违反法律、法规的，物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门或者街道办事处（乡、镇人民政府）应当责令限期改正或者纠正其决定，并通告全体业主；业主大会或者业主委员会的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销；业主委员会未按照本条例第三十条第二款规定移交的，由街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期移交；拒不移交的，辖区公安机关予以协助。