南充市商品房预售资金监督管理办法

第一章  总  则

第一条  【目的依据】为规范我市商品房预售资金监督管理，维护当事人合法权益，加快构建房地产发展新模式，建设“好房子”，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法〔2022〕12号）、《四川省住房和城乡建设厅、中国人民银行成都分行、中国银保监会四川监管局关于进一步优化商品房预售资金监管制度的通知》（川建房函〔2023〕1733号）、《南充市“好房子”建设实施方案》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条  【适用范围】本办法适用于南充市辖三区内的商品房项目预售资金的收存、支取、使用及监督管理。

第三条  【监管原则】预售资金监管遵循政府监管、企业负责、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制、联动监管的原则。

第四条  【部门职责】南充市房地产管理局（以下简称房管部门）负责制定预售资金监管相关政策措施，建设完善预售资金监管系统，具体负责市辖三区预售资金监督管理工作。

南充市公安局（以下简称公安部门）负责依法查处房地产开发企业及投资企业、商业银行等主体抽逃、挪用预售资金等违法行为。

南充市中级人民法院（以下简称人民法院）负责监督指导本市各级法院，并协调异地法院规范保全执行行为，确保预售资金用于项目建设。

中国人民银行南充市分行（以下简称人行南充市分行）负责指导商业银行做好预售资金监管账户管理工作。

国家金融监督管理总局南充监管分局（以下简称南充金融监管分局）负责对商业银行预售资金监管的操作风险和合规性进行监督检查，依照规定对违规商业银行予以处罚。

相关部门、机构应与房管部门实现项目有关信息、数据互通共享。未经相关职能部门和企业同意，不得对外公布涉及监管资金的商业信息。

第二章  一般规定

第五条  【监管范围】购房人向开发企业缴交的所有购房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、按揭贷款、住房公积金贷款、安置性商品房政府回购款以及其他形式的购房款均属于监管范围。

项目涉及开发贷款、“白名单”融资贷款、在建工程抵押贷款等项目有关贷款资金的，与预售资金实行联动监管，用于项目建设。

开发企业将预售项目向银行以外的单位、个人以抵押等方式进行融资的，参照项目资金联动监管要求执行。

第六条  【监管标准】预售资金监管标准按照6层（含6层）以下、6层以上和精装修3个标准进行核定，由房管部门根据房地产市场行情、建设成本等，实行动态调整并对外公布。

第七条 【监管额度】商品房预售监管资金分为监管额度内的资金和监管额度外的资金。

（一）监管额度内的资金是指监管账户中，确保商品房规划建筑面积竣工交付所需的资金额度。

监管额度内的资金按照商品房规划建筑面积与预售资金监管标准的乘积核定。

（二）监管额度外的资金是指监管账户中超出监管额度的资金。

（三）差异化监管

根据开发企业信用等级实行差异化监管。

1．开发企业信用等级为A+++级的，可降低监管标准5%；

2．开发企业信用等级为A++级的，可降低监管标准3%。

开发企业使用银行保函置换预售资金的，按照《中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（银保监办发〔2022〕104号）等相关要求办理。

第八条  【监管期限】商品房预售资金监管期限，自项目取得首个《商品房预售许可证》开始，至项目完成商品房房源核验、房屋所有权首次登记时止。若商品房预售资金三方监管协议另有约定的，按约定执行。

开发企业申请解除预售资金监管，应向房管部门提交项目资金解除监管申请表、商品房房源核验办理完结通知书和房屋所有权首次登记证明。

第九条  【监管银行】房管部门会同南充金融监管分局通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接预售资金监管业务的商业银行为预售资金监管银行（以下简称“监管银行”）。中标的商业银行，在房管部门门户网站和有关报刊予以公示。

涉及开发贷款的项目，开发贷款主办银行在监管银行名录库中的，原则上作为监管银行；开发贷款主办银行未在监管银行名录库中的，由开发企业在监管银行名录库中选择监管银行。

第十条  【监管账户】每个开发项目原则上在监管银行名录库中选择1－2家银行作为项目监管银行，可开设1－3个预售资金监管账户（以下简称监管账户），其中地下车库（车位）单独开设独立核算的监管账户。

一次预售许可申请对应一个监管账户，监管账户名称按照“开发企业名称+项目名称+预售资金监管专户”的格式设立，并在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，在销售现场显著位置以及房管部门网站进行公示。

监管账户不得作为保证金账户，不得办理质押、税金代扣和开设查询以外的网上银行业务等。同时，开发企业与监管银行和房管部门共同签订商品房预售资金三方监管协议（以下简称监管协议），监管协议文本由房管部门牵头制定。

开发企业申请开立监管账户，应向房管部门提交下列资料：

（一）预售资金监管账户开立申请书（包括：开发企业授权委托书、经办人身份证复印件、监管银行“监管账户未开通网银转账和自动转账业务公函”、监管账户预留印鉴卡等）；

（二）《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》；

（三）预售资金三方监管协议；

（四）其他必要资料。

监管账户一经开设，不得擅自撤销、变更。开发企业因特殊原因申请变更监管账户的，应向房管部门提出申请，经审核同意后与房管部门、监管银行重新签订监管协议，并将原监管账户的结余资金转入新的监管账户。变更期间不办理项目资金收存、拨付等业务。

司法、税务等有关部门对预售资金监管账户及资金进行查封、冻结、划扣的，监管银行有义务告知监管账户的性质，并在当日将情况录入预售资金监管系统，2个工作日内书面报送房管部门。

第三章  预售资金收存与使用

第十一条  【资金收存】购房款应通过专用pos机或以银行转账等合法方式直接存入监管账户。任何企业、单位及个人不得转存、截留或以其他任何形式违规收取购房款。涉及按揭贷款（含公积金贷款）的，贷款银行应当将贷款资金在审批放款后30个工作日内全部直接发放至对应的监管账户。

第十二条  【不明账目】监管账户出现不明资金入账的，商业银行应配合开发企业及时查实、确认。应进入监管账户的资金，由商业银行配合开发企业将入账资金关联至对应的房屋；不应进入监管账户的资金，经企业申请，房管部门核实同意后，由开发企业向商业银行申请原路退回。

第十三条  【资金使用】监管账户中的监管额度内资金，必须按照规定用于项目有关的工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等与本项目工程建设密切相关的支出。

开发企业使用监管资金，应当按照工程建设进度相关拨付节点申请，经房管部门审核同意后,监管银行给予及时拨付。

超出监管额度的资金，在保障本项目工程进度和按期竣工交付的前提下，开发企业可向房管部门提出使用申请，经审核同意，可优先用于偿还开发项目的融资款项、项目运营、税费、前期投入、市辖区内购地或直接划入市辖区该企业其他未竣工项目监管账户中用于项目建设。

开发企业申请使用监管资金需提交下列资料：

（一）项目监管资金申拨表；

（二）开发企业授权委托书、经办人身份证复印件（首次提交，查验原件）；

（三）房管部门现场核查照片；

（四）企业拨款申请（首次拨付提交施工合同）；

（五）其他必要资料。

在项目交付前，开发企业不得擅自将项目销售、融资资金挪作他用；投资人与集团公司不得抽调项目销售、融资资金，不得抽逃出资或提前分红。

监管资金被人民法院冻结，开发企业、商品房建设工程款债权人、材料债权人、租赁设备款债权人等请求以监管账户资金支付工程建设款、材料款、设备款等项目建设所需资金，或购房人因购房合同解除申请退还购房款，经房管部门审核同意，监管银行应及时支付，并将付款情况及时向人民法院报告。

第十四条  【节点设置】监管资金按照以下监管节点进行拨付：

（一）取得商品房预售许可为首次拨付节点，每层按规划面积比例平均拨付，至主体结构封顶，申请拨付监管资金比例不得超过60%；

（二）主体工程砌体和外墙，申请拨付监管资金比例不得超过10%，分别不得超过5%；

（三）水、气、门窗、电梯工程，申请拨付监管资金比例不得超过8%，分别不得超过2%；

（四）电、消防、景观绿化工程，申请拨付监管资金比例不得超过12%，分别不得超过4%；

（五）取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》或《四川省建设工程竣工验收备案证》，申请拨付监管资金比例不得超过5%；

（六）监管项目完成房屋房源核验和房屋所有权首次登记后，申请拨付剩余的5%。

第十五条  【资金留存】项目办理竣工验收备案前，监管资金最低留存比例原则上为监管额度的10%。

第十六条  【退房退款】监管资金发生支取的，购房款退款由开发企业自行解决；监管资金未发生支取的，开发企业可以申请监管账户内的资金用于支付退房款。

第四章  应急机制

第十七条  【应急使用】监管项目因重大经营性风险、不可抗力影响，可能引发重大信访矛盾纠纷或项目停工的，为化解风险，推动项目建设，经房管部门核实同意，开发企业可申请监管资金应急用于项目有关建设，同时提高相应的预售资金监管额度。

第十八条  【暂停使用】 开发企业有下列情形之一的，房管部门可暂停开发企业使用预售资金：

（一）未按规定收存、支取、使用预售资金的；

（二）逾期交付或存在逾期交付风险的；

（三）出现重大矛盾纠纷，可能影响项目建设、交付的；

（四）存在其他违法违规行为且未按要求整改到位的。

第五章  监督管理

第十九条  【开发企业责任】开发企业存在下列情形之一的，由房管部门责令限期整改，拒不整改或整改不到位的，房管部门可依法暂停其商品房预售许可、商品房买卖合同网签、备案、预售资金拨付等业务，并将其违法违规行为记入企业信用档案，向社会公示，同时抄送相关部门。情节严重的，移送相关职能部门进行查处。

（一）未按本办法规定收存、支取、使用预售资金的；

（二）提供虚假证明材料申请使用预售资金的；

（三）未按本办法规定向购房人和贷款银行提供监管账户的；

（四）因违法违规行为导致项目停工的；

（五）商品房买卖合同网签超过30日未备案的；

（六）开发贷款、“白名单”融资贷款、在建工程抵押贷款等项目有关贷款资金与预售资金未按规定实行联动监管的；

（七）其他违反预售资金监管规定的行为。

第二十条  【商业银行责任】按揭贷款银行未按规定将购房人的按揭贷款（含公积金贷款）发放至监管账户的，应当负责追回资金；无法追回的，应当承担相应赔偿责任。按揭贷款银行为预售资金监管银行的，房管部门可暂停或取消其预售资金监管资格。

监管银行未经房管部门核实同意，擅自拨付、划扣资金的，应当负责追回资金，无法追回的依法承担相应赔偿责任，同时房管部门可暂停或取消其预售资金监管资格。

开发企业申拨资金，经房管部门核实同意，监管银行应在2个工作日内给予拨付，故意拖延时间或不按规定进行拨付的，由房管部门责令限期整改；拒不整改或整改不到位的，房管部门可暂停或取消其预售资金监管资格，并将违规行为向相关业务部门通报。

第二十一条  【相关主体责任】勘察、设计、施工、监理等相关单位，通过出具虚假证明材料或采取其他方式，协助开发企业违规套取监管资金的，由相关部门依法依规处理，造成社会问题或法律后果的，依法承担相应的法律责任。

第二十二条  【购房人责任】购房人应根据商品房销售现场或通过房管部门网站、官方微信公众号等公示的相关信息核实开发项目预售资金监管银行、监管账户，并将全部购房款直接存入监管账户。申请按揭贷款的，要求贷款银行将按揭贷款全部直接发放至监管账户，发现开发企业、商业银行有违规行为的，应及时向所在辖区房管部门、人行南充市分行或南充金融监管分局反映。

第二十三条  【相关人员责任】相关部门及商业银行工作人员在商品房资金管理过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的，由相关部门依法依规追究责任；情况严重涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第六章  附  则

第二十四条 本办法由南充市房地产管理局负责解释。

第二十五条 本办法自2026年1月1日起施行，有效期5年。南充市辖三区内，本办法施行后首次取得预售许可的商品房项目资金监管以本办法为准，施行前取得预售许可的项目按原政策执行。

第二十六条 各县（市）可参照本办法执行。