2020年10月21日 星期三
索 引 号: 008753883/2020-00001 主题分类: 政策文件 发布机构: 市政府办 发布日期: 2019-12-31 文号号: 南府办发〔2019〕46号 有 效 性: 有效
南充市人民政府办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见
时间:2019-12-31 17:06 来源:市政府办公室 字体大小 打印本页 打印本页 关闭本页 关闭本页

各县(市、区)人民政府,市政府各部门、各直属机构:

为深入贯彻习近平总书记系列重要讲话和党的十九届四中全会、省委十一届六次全会、市委六届十一次全会精神,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”,积极承担城市主体责任,把“因城施策、综合施策、一城一策”落到实处,推动我市房地产业优布局、调结构、提品质、去库存,促进房地产业平稳健康发展,加快实现“建设成渝第二城、争创全省经济副中心”的奋斗目标,结合我市实际,提出如下意见:

一、认真落实城市主体责任

(一)建立健全组织领导机制。建立全市房地产管理联席会议制度,由市人民政府召集各县(市、区)人民政府及市发改、自然资源和规划、住建、房管、金融、统计、城管、市场监管、公安等相关部门,定期调度房地产市场运行情况,及时应对市场变化,协调相关重大事项,采取有效措施,迅速处置和化解房地产领域重大风险问题。各县(市、区)人民政府对本地房地产市场平稳健康发展承担属地管理责任,负责制定具体措施,切实履行好稳地价、稳房价、稳预期职责。市级相关部门对本地房地产市场平稳健康发展承担监督管理责任,按照各自职责,强化房地产市场监管,严厉查处和打击违法违规行为,切实保障房地产市场平稳健康发展。

(二)建立健全监测预警机制。由房地产主管部门牵头,统计调查、发改、自然资源和规划、住建等相关部门配合,结合本市区域产业发展、住房供需状况等情况,建立并完善房地产市场统计调查和监测预警机制,加强对房地产市场运行状况、未来需求趋势、未来供给趋势、商品住房量价波动进行预警和监测,形成市场分析报告和建议,为政府正确决策提供参考依据。

(三)建立健全风险防范机制。建立全市风险楼盘遗留问题处置化解联席会议制度,由市人民政府召集各县(市、区)人民政府及市司法、住建、自然资源和规划、房管、市场监管等相关部门,定期研究房地产市场运行及风险防范,制定工作措施,指导处置化解工作;各县(市、区)人民政府要进一步落实本地房地产市场风险处置化解和维护稳定的主体责任,进一步强化房地产市场的风险防范,进一步加大对全市风险问题楼盘的处置和化解力度,采取“领导包案、一楼一策、依法依规、分类处置”的原则,逐渐减少风险问题楼盘数量,避免新增问题楼盘,有效化解社会矛盾,维护社会稳定,促进房地产市场平稳健康发展。

(四)建立健全约谈问责机制。各县(市、区)人民政府要加强对房地产市场平稳健康发展工作的责任考核,建立健全约谈问责机制,层层落实主体责任和部门工作责任。对主体责任、属地管理责任、监管责任落实不到位、房地产市场保障不力的,按有关规定进行约谈,情况特别严重的,依法依纪依规移交有关部门追责问责。

二、科学合理调控市场供应

(五)加强住宅用地供应管理。自然资源和规划部门要科学编制住宅用地供应年度计划和中期规划,要结合本地经济社会发展状况、城市规划及人口等实际,做好区域房地产市场需求预测,合理确定房地产市场土地供应规模,合理控制住宅用地供应节奏和规划布局;房地产主管部门要会同发改、自然资源和规划、住建等相关部门,根据我市经济社会发展水平、人口规模和结构变化、住房供求关系,在2020年6月底前完成我市“一城一策”工作方案编制,提出房地产市场调控目标,因地制宜提出政策措施,以市人民政府名义报省人民政府备案。

(六)完善住宅用地出让方式。自然资源和规划部门要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购置土地;要全面实行房地产开发项目建设条件意见书制度,将建设周期、设施配套、先进技术应用、公租房配建、配套超市、社区服务中心、社区幼儿园、社区养老设施等作为住宅用地出让条件;要研究建立房价地价联动机制,探索采取“限地价、竞房价”“限房价、竞地价”“超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积”等灵活土地出让方式,防止商品住房价格出现较大波动。

(七)加大闲置土地处置力度。自然资源和规划部门要坚持集约节约用地原则,加大对闲置低效用地清理和处置力度,依法依规盘活土地存量。对因企业原因造成土地闲置未动工满1年的,严格征缴土地闲置费;未动工满2年的,依法依规收回国有建设用地使用权,并重新进行出让,有效盘活土地市场存量。

(八)加大非住宅去库存力度。各县(市、区)人民政府要结合本地实际制定商业和地下车库去库存政策,有效化解存量商业、地下车库。自然资源和规划部门要指导各县(市、区)合理规划商业配建比例。公安交警和城管部门要加强城市车辆秩序管理,规范占道停车,严禁车辆乱停乱放,引导车辆入库;各县(市、区)人民政府要认真贯彻执行《南充市物业管理条例》,房地产主管部门要积极开展住宅与地下车库同步预售试点和库存车库向非本小区业主销售试点,积极探索化解商业、车库库存的有效办法。

三、加强开发项目用地管理

(九)严格开发用地出让管理。自然资源和规划部门必须严格按照《南充市人民政府印发关于进一步加强土地出让管理工作规定的通知》(南府发〔2019〕12号),科学拟定土地出让方案,加强房地产开发项目建设用地出让管理,严格实行房地产开发建设用地“四个百分之百”净地出让。对房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得房地产开发建设用地的,必须依法确定时间缴清土地出让金后,方可签订国有土地使用权出让合同。

(十)严格开发建设用地监管。自然资源和规划部门要根据法律法规、土地出让公告和出让合同约定,加强对房地产开发建设用地的监管,严禁房地产开发企业囤积土地。建立房地产开发企业土地开发利用信用考核机制和诚信档案,对房地产开发企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得房地产开发建设用地后不及时签订成交确认书或者出让合同、违反出让有关规定的,依法依规严肃处理,并将处理结果向社会公布,记入房地产开发企业土地开发利用诚信档案,作为今后审查土地竞买人资格的依据。

(十一)严格项目规划建设管理。房地产开发建设用地出让后,任何单位和个人不得擅自更改建设用地容积率等规划建设条件。严格房地产开发建设项目规划审批和监管,按照国有土地使用权出让合同,严格审查项目地块位置、规划使用性质、地块开发强度等规划条件,确保规划许可的主体与土地权属的主体一致,规划用途与土地用途一致。对开发建设项目的规划审批严格控制在国有土地范围内,严禁混占集体土地。对违反城市规划和土地利用规划的,自然资源和规划部门一律不得核发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证,住建部门不得办理建筑工程施工许可证。

(十二)严格公建公共部位审批。自然资源和规划部门要按照土地出让合同约定的规划建设条件,严格规划红线,在设计图纸、规划总平面图、建筑施工图、规划条件审查意见书中,详细一致地明确物业管理用房、业主大会议事用房、社区服务用房等公建、公共部位。房地产开发企业在进行小区规划设计时,应预先配置好小区管理用房所需的公共场所、公用设施、物业管理服务用房和土地出让条件明确的其他设施用房。对房地产开发企业开发项目未完成公用设施、小区规划配建用房建设的,自然资源和规划部门不得办理规划验收,住建部门不得办理工程竣工备案。

 四、强化商品房预(销)售管理

(十三)加强市场交易统一监管。房地产主管部门要对商品房(一手房)和存量房(二手房)的交易统一强化市场监管,进一步落实存量房、商品房、房屋抵押、房屋租赁合同网签备案制度,保障网签合同与金融机构贷款发放、税务机关税收征缴、不动产权利登记相关联,有效防止房屋交易欺诈、骗取贷款、偷逃税款等行为。全面实行商品房及存量房交易资金监管制度,及时出台相关规定,保证房屋交易资金安全,维护买卖双方合法权益。

(十四)加强商品房预(销)售管理。房地产主管部门要严格按照规定办理商品房预售许可和商品房现房销售备案,按“多层建筑八层(含八层)以下的商品住宅项目完成基础和主体结构工程;多层建筑八层(含八层)以下的非住宅项目和高层建筑八层(含八层)以上的商品住宅项目,无地下室工程的,须完成基础和主体八层结构;有地下室工程的,须完成基础和主体五层结构工程;有二层或二层以上地下室工程的,可依次顺减地面主体结构工程相应层数”建筑主体形象进度条件办理预售许可。房地产主管部门要会同发改、市场监管、公安、税务等相关部门,加大对市场商品房预(销)售违法违规行为的整治和查处力度。凡未取得商品房预售许可的在建项目,房地产开发企业不得销售商品房,不得以认购、预订、排号、发放贵宾(VIP)卡、团购、网购等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款、排号费等性质的任何费用;取得商品房预售许可或商品房现售备案的项目,房地产开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源和每套房屋备案的销售价格,明码标价对外销售。

(十五)建立销售价格备案制度。发改部门要会同市场监管部门、房地产主管部门,积极探索和研究建立商品房销售价格备案制度,以成本为基础,以市场为导向,制定商品房销售价格备案规则,加强对商品房销售价格的指导。通过建立商品房销售价格备案制度和监管机制,指导房地产开发企业在办理商品房预售许可前,按照“一房一价、一套一标”的原则到价格主管部门先予备案、再办理预售许可;市场监管、税务、房管、公安等相关部门要加大对商品房销售环节特别是销售代理行为的监管,对涉及价格欺诈、不执行“一房一价”、价外收费等违反价格管理规定的由市场监管部门查处,对涉及偷漏税收等违反国家税收管理规定的由税务机关查处,对无证销售、无委托代理销售等违反商品房预(销)售管理规定的由房地产主管部门查处,以上行为涉及犯罪的移交司法机关依法依规处理。

(十六)加强项目预售资金监管。房地产主管部门要完善出台商品房预售资金监管办法,积极探索预售资金归集和拨付与企业信用考核管理挂钩,按照“守信激励、失信惩戒”原则,实行商品房预售资金监管归集和使用的差别化管理,确保将商品房预售资金、在建工程贷款资金、按揭贷款资金全部纳入监管,并专款用于商品房项目工程建设,严防房地产开发企业将资金挪作他用而引发“烂尾楼”风险。

五、加强商品住房交付管理

(十七)明确商品住房交付条件。住建部门要依据法律法规及有关建设标准,制定本地商品住房交付使用标准。商品住房交付使用条件应包括工程竣工验收合格备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等内容。房地产开发企业在商品住房交付时,应向购房人出示上述证明资料。

(十八)完善商品住房交付制度。住建部门要建立健全商品住房交付使用管理制度,确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。加强商品住房竣工验收管理,积极推行商品住房工程质量分户验收管理,建立健全商品住房工程质量分户验收后发生重大质量安全事故的追责问责机制。

(十九)落实商品住房质量责任。住建部门要加大对房地产开发建设工程项目建设过程和保修期间工程质量的监管力度,将商品住房质量保证制度情况作为企业资质管理的重要内容。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任,勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。

(二十)强化商品住房保证机制。住建部门要鼓励推行商品住房质量保证金制度,研究建立专业化维修制度;房地产主管部门对暂定资质的房地产开发企业申请商品房预售许可时提交的预售方案,应当要求明确企业破产、解散等清算情况发生后的商品住房质量责任承担主体,由具有独立法人资格、具备相应赔偿能力的质量责任承担主体提供担保函后办理预售许可。

六、合理引导住房理性需求

(二十一)落实差别化住房信贷政策。人行南充市中心支行、市住房公积金中心要根据四川省市场利率自律机制相关规定,结合南充实际,组织各金融机构完善全市住房信贷政策,适时调整商业性个人住房贷款最低首付款比例,同步调整住房公积金贷款政策。严格购房资格审核,严禁贷款资金违规流入楼市,不得发放无指定用途的个人消费类贷款,不得向未解除抵押的房产发放个人消费贷款。

(二十二)坚决遏制投机炒房行为。坚持“保证刚性需求、支持改善性需求、限制投资性需求、打击投机性炒作”的原则,坚决杜绝各类炒房行为,维护市场良好秩序。各金融机构应把网签购房合同和住房状况查询结果作为购房贷款审核依据,并将房地产管理部门交易备案的抵押合同和不动产登记机构抵押登记凭证作为购房贷款放款凭证之一。

(二十三)加快发展住房租赁市场。按照《南充市人民政府关于印发〈南充市市辖城区住房租赁试点方案〉的通知》(南府办函〔2018〕51号)的要求,积极稳妥推进我市住房租赁试点工作,建立购租并举的住房制度。引进和支持发展专业化、机构化住房租赁企业开展住房租赁业务,鼓励和引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,利用库存积压的商品房开展住房租赁业务,建立提取住房公积金支付房租、承租人持备案的房屋租赁合同和居住证享有义务教育、医疗基本公共服务权利等扶持政策,鼓励新市民通过租房解决居住需求。

(二十四)加大舆论宣传引导力度。利用《南充日报》《南充晚报》等报刊和广播电视、互联网等媒体,加强房地产市场发展和预期的正面宣传引导,正确引导市场供应保障和消费需求,严防不实报道和恶意炒作引发房地产市场出现较大波动,净化舆论环境,稳定市场预期,引导群众理性购房。

七、大力整顿规范市场秩序

(二十五)严厉打击违法违规行为。由公安部门牵头,发改、自然资源和规划、住建、房管、市场监管、城管、税务、金融等相关部门配合,继续开展好房地产市场“扫黑除恶治乱”专项整治行动;由房地产主管部门牵头,发改、市场监管、税务等相关部门配合,继续开展好房地产中介机构乱象整治专项行动。各责任部门要加强协作,加大联合执法和综合监管力度,采取公开曝光、暂停合同网签、行政处罚、停止开展金融担保合作、限制参与土地竞买等措施,坚决打击房地产开发企业和中介经纪机构恶意炒作、囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价、违规销售、虚假广告、价外收费、非法集资、恶意分销、绑架代销等违法违规行为。

(二十六)严格市场开发退出管理。建立健全房地产开发企业市场退出管理机制,公安、发改、自然资源和规划、住建、城管、市场监管、房管等部门要建立和完善部门联审机制,加强对房地产开发企业市场退出管理。要通过建立企业“红”“黑”名单加大对失信企业的联合惩戒和联合制约,特别是对社会形象差、项目问题多、遗留问题多、业主投诉集中、不讲诚信甚至出现“烂尾楼”项目工程的房地产开发企业,采取切实可行的措施确保“干净”退出;坚决把“带病”企业列入限制市场准入的“黑名单”,并依法责令限期整改,直至吊销开发资质。

(二十七)建立企业信用评价机制。房地产主管部门要进一步加强房地产开发企业商品房销售信用信息考核管理,并加大考核成果同有关部门的共享运用。积极加快构建包含房地产开发企业、房屋租赁企业、房地产中介机构、物业服务企业的房地产开发综合信用体系,加快企业信用信息系统平台建设,建立健全企业信用评价考核机制。根据企业信用状况实行分类分级、动态监管,实现企业信用评价信息成果的互通共享运用和对企业失信行为的联合惩戒运用。

(二十八)营造良好营商发展环境。要深入推进工程建设项目审批制度改革,持续推进行政审批流程优化和再造,统一审批流程,统一信息数据平台,统一审批管理体系,统一监管方式,确保审批时限控制在120天以内。严格执行减税减费有关政策,进一步减轻房地产开发企业负担,营造良好的市场环境。同时,《南充市人民政府关于印发〈南充市城市地下空间开发利用管理办法〉的通知》(南府发〔2014〕3号)不再继续执行。

南充市人民政府办公室

2019年12月31日

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